30 % ارتفاعات متوقعة في الأسعار مدفوعة بزيادة الطلب
14 محطة جديدة تحفز الاستثمار بعقارات المكاتب والتجزئة
الخط الجديد يتماشى مع الاتجاه الأوسع نحو «أحياء الـ20 دقيقة»
«علاوة المترو» ترفع مكاسب الإيجارات ومعدلات إشغال المكاتب القريبة منه
مع انطلاق الأعمال الإنشائية لتنفيذ الخط الأزرق الجديد لمترو دبي، تتجه أنظار المستثمرين والمطورين العقاريين نحو المناطق المحاذية لمسار هذا المشروع الضخم، الذي يتوقع أن يعيد رسم خريطة سوق العقارات في الإمارة، فبحسب تقديرات عدد من كبار المطورين والرؤساء التنفيذيين لشركات التطوير العقاري، يرتقب أن تشهد أسعار الأراضي والعقارات السكنية والتجارية الواقعة بالقرب من المحطات المستقبلية للخط الأزرق ارتفاعات تتراوح بين
20 و30 % خلال السنوات المقبلة، مدفوعة بزيادة الطلب وتحسن الربط الحضري بين المناطق الحيوية في دبي.
وأكد مسؤولو الشركات أن هذا التوجه يأتي استناداً إلى تجارب سابقة مع الخطين الأحمر والأخضر، حيث أظهرت البيانات أن العقارات الواقعة على بعد 15 دقيقة سيراً على الأقدام من محطات المترو حققت معدل نمو سنوي في الأسعار تجاوز 26 %، فضلاً عن ارتفاعات في الإيجارات وصلت في بعض المناطق إلى 43 %.
وأضافوا: لا يقتصر الأثر الإيجابي على السوق السكنية فحسب، بل يمتد أيضاً إلى القطاع التجاري والمكتبي، إذ بدأت شركات التطوير بالفعل في توجيه استثماراتها نحو إنشاء أبراج مكتبية ومراكز أعمال قرب محطات المترو الجديدة، تماشياً مع التوجه المتصاعد نحو مشروعات قائمة على مفهوم «عقارات قرب المحطات»، مشيرين إلى أن هناك 14 محطة جديدة سوف تحفز الاستثمار بعقارات المكاتب والتجزئة.
وتبرز على خريطة المناطق المستفيدة من الخط الأزرق كل من واحة دبي للسيليكون، المدينة الأكاديمية، دبي الجنوب، مجمع دبي للاستثمار، خور دبي، مردف، الورقاء، والمدينة العالمية، وهي مناطق ذات كثافة سكانية مرتفعة وتنوع اقتصادي وتعليمي وتجاري لافت، ما يجعلها مرشحة لتحقيق أعلى معدلات النمو العقاري في السنوات المقبلة، وذلك بحسب إفادات مسؤولي شركات كبرى عاملة في السوق العقاري بدبي.
قدرة متميزة
وقال محمد الطحاينة، الرئيس التنفيذي للمشاريع في «داماك العقارية»: على امتداد السنوات الماضية، أثبتت مشاريع تنفيذ خط المترو قدرتها المتميزة على إعادة تشكيل ملامح السوق العقارية في دبي، وتحفيز الأعمال والنمو في قطاع التطوير العقاري، فقد أسهم افتتاح الخط الأحمر عام 2009، والخط الأخضر عام 2011، في تحفيز الطلب على العقارات في المناطق المحيطة أو القريبة من محطات المترو، وهو ما انعكس بوضوح على نجاح العديد من المشاريع العقارية القريبة من المترو.
وأشار الطحاينة إلى أن التوسع الكبير الذي تشهده دبي اليوم والمتزامن مع ارتفاع عدد سكان الإمارة، سينعكس إيجاباً على سوق تطوير العقارات التجارية والمكتبية، قائلاً: مع التوسع الكبير الذي تشهده دبي اليوم والمتزامن مع ارتفاع عدد سكان الإمارة نتيجة استقطاب المزيد من المستثمرين وأصحاب الثروات أو الباحثين عن فرص عمل في دبي، باتت سهولة الوصول إلى محطات المترو عنصراً أساسياً في قرارات اختيار مقرات الأعمال.
وتابع: تحافظ العقارات القريبة من المحطات على طلب قوي واهتمام متواصل من المستثمرين، ومع تدشين الخط الأزرق، من المنتظر أن يكتسب هذا التوجه زخماً إضافياً، مدفوعاً بسهولة التنقل بين مراكز الأعمال والمناطق السكنية الناشئة، ما يزيد من جاذبية هذه المواقع كوجهات مثالية لتطوير العقارات التجارية والمكتبية والاستثمار طويل الأمد.
علاوة سعرية
بدوره، قال إيلي نعمان، المؤسس المشارك والرئيس التنفيذي لشركة إلينغتون العقارية: «لطالما شكلت البنية التحتية للنقل عبر المترو عاملاً أساسياً في خلق قيمة طويلة الأجل في سوق العقارات، ومن المتوقع أن يسير خط المترو الأزرق على هذا النهج، من خلال زيادة الطلب على العقارات، وتعزيز اهتمام المستثمرين، ودفع عجلة ارتفاع رأس المال على طول شبكة المحطات».
وأضاف نعمان: المجتمعات المتصلة بشكل جيد عادة ما تتمتع بعلاوة سعرية، ليس فقط من حيث القيمة المالية، بل أيضاً من حيث جودة الحياة، وهذا يتماشى مع خطة دبي الحضرية 2040 التي تهدف إلى إنشاء «مدينة الـ 20 دقيقة»، حيث يتمكن السكان من الوصول إلى 80 % من احتياجاتهم اليومية سيراً على الأقدام أو بالدراجة.
وتعد المشاريع المرتبطة بالمواصلات، مثل خط المترو الأزرق، جزءاً محورياً في تحقيق هذه الرؤية، ما يجعل العقارات المجاورة أكثر جاذبية للمقيمين والمستثمرين على حد سواء.

وذكر نعمان أن المناطق الرئيسية التي يتوقع أن تستفيد من الخط تشمل كلاً من واحة دبي للسيليكون، ومطار دبي الدولي، وخور دبي، ورأس الخور، وهذه المناطق تشهد بالفعل نشاطاً متزايداً في القطاعات السكنية والتجارية، ومن شأن الربط المحسن أن يسرع من وتيرة تحولها، فالمواقع التي كانت تعتبر هامشية في السابق بدأت تأخذ موقعاً مركزياً في مشهد التطوير العقاري المتجدد في دبي، وذلك بفضل تركيز الحكومة الاستراتيجي على اللا مركزية وإنشاء مجتمعات متصلة.
ورجح نعمان أن نشهد اهتماماً متزايداً بتطوير مراكز تجارية على امتداد خط المترو الأزرق، القرب من وسائل النقل العامة الفعالة يعد عامل جذب رئيسياً لكل من أصحاب العمل والموظفين، خصوصاً في مدينة تدمج بين جودة الحياة وسهولة التنقل والإنتاجية، متوقعاً أن يدمج المطورون عناصر متعددة الاستخدامات في مشاريعهم، تمزج بين المرافق التجارية والتجزئة والسكن، تماشياً مع الاتجاه الأوسع نحو «أحياء الـ 20 دقيقة».
تكامل سلس
وتوقع عمران فاروق، الرئيس التنفيذي لشركة سامانا للتطوير العقاري ارتفاعاً ملحوظاً في أسعار العقارات، حيث يحسن الخط الأزرق، وإن لم يكن يمر بجميع المناطق، إمكانية الوصول إلى مشاريعنا في مجان، ومدينة محمد بن راشد، ودبي لاند بشكل كبير، وسيسهم هذا الربط مع المراكز التجارية والتعليمية والترفيهية الرئيسية في زيادة الطلب، ما سيؤدي إلى ارتفاع الأسعار بنسبة 20 – 25 % في المناطق المتصلة مباشرة بالمترو بحلول عام 2030، ولهذا نتيجة إيجابية على العقارات من خلال زيادة الإقبال عليها وعوائد الإيجار.
وأضاف فاروق: إلى جانب المدينة العالمية وواحة دبي للسيليكون، ستكون منطقة دبي لاند بأكملها، بما في ذلك مجان وأجزاء من مدينة محمد بن راشد، من أهم المستفيدين، سيحدث التكامل السلس للخط الأزرق مع شبكة المترو الأوسع وباقي الخطوط نقلة نوعية في كيفية تواصل سكان مشاريعنا مع بقية أنحاء المدينة، ما يعزز جاذبية هذه المناطق الاستراتيجية للتنمية وإمكانات نموها على المدى الطويل.

وتابع: هناك توجه لا يمكن إنكاره نحو تطوير أبراج مكتبية وتجارية بالقرب من محطات المترو، مدفوعاً بالطلب على الكفاءة والراحة للموظفين والشركات، ومنذ إعلان نوفمبر 2023، شهدت العقارات التجارية القائمة بالقرب من مسار الخط الأزرق، وخصوصاً في مناطق مثل واحة دبي للسيليكون والمدينة الأكاديمية، زيادة ملحوظة في الطلب والأسعار، مع ارتفاع الإيجارات بنسبة تصل إلى 43 %، وتشير هذه الثقة الفورية للسوق في الربط المباشر بالمترو إلى تقدير قوي مستقبلي في جميع المناطق المستفيدة، بما في ذلك تلك المتصلة بشكل غير مباشر مثل مجان ودبي لاند، حيث تولي الشركات الأولوية للمواقع التي يسهل الوصول إليها.
محفز حقيقي
وقال عادل تقي، الرئيس التنفيذي لشركة «بيوند للتطوير العقاري»: إن الخط الأزرق لا ينظر إليه كمجرد توسع في البنية التحتية، بل كمحفز حقيقي لإعادة تعريف المشهد الحضري في دبي، فهو يرسخ توجه الإمارة نحو مدن أكثر ترابطاً واستدامة، ويوسع نطاق الوصول إلى مناطق استراتيجية ستشهد تطوراً سريعاً خلال السنوات المقبلة.
وأضاف تقي: ومع تناغم هذا التوجه مع مستهدفات خطة دبي الحضرية 2040، يصبح المشروع دليلاً واضحاً على استمرارية رؤية دبي الطموحة، وبالنسبة للمستثمرين، فإن هذا النوع من المشاريع يعزز ثقة المستثمرين، ويفتح المجال لنمو تدريجي في القيمة العقارية، خصوصاً في المناطق التي تحظى بربط مباشر مع الخط الجديد.
وأكد تقي أن المؤشرات الراهنة تشير إلى ارتفاع في مستوى الاهتمام بالمناطق المحاذية للخط الأزرق، لا سيما من المستثمرين الذين يقرأون هذا التوسع كإشارة للنمو، وقد بدأ الطلب يتحرك بوتيرة أسرع على هذه العقارات مدفوعاً بتغير في سلوك الشركات والمستأجرين الذين يبحثون عن مواقع راقية، مرنة، ومتصلة.
أهمية استراتيجية
وقال منير الذرعاوي، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة «أورلا»: إن المشاريع المرتبطة بمترو دبي أثبتت على مر التاريخ تأثيرها المباشر والملحوظ على أسعار العقارات والأراضي على طول مساراتها.
وأضاف: يمكننا ملاحظة هذا التأثير من خلال النظر إلى الخطوط القائمة؛ فعلى سبيل المثال، شهدت أسعار العقارات بمحاذاة الخط الأحمر ارتفاعاً بنسبة تتراوح بين 20 و35 % خلال 24 شهراً فقط من تشغيل المترو، وذلك بحسب تقرير صادر عن شركة «جيه إل إل» في عام 2015، وقد تكرر هذا النمط بنجاح مع بعض محطات الخط الأخضر، مثل محطتي الخور والاتحاد.

وتابع قائلاً: من هذا المنطلق، نتوقع أن يحقق الخط الأزرق الجديد لمترو دبي تأثيراً مشابهاً أو ربما أقوى على أسعار الأراضي والعقارات، ويعود ذلك إلى الأهمية الاستراتيجية لهذا الخط الذي سيربط بين مطار دبي الدولي ومطار آل مكتوم الدولي، مروراً بعدد من المناطق التي لا تزال قيد التطوير أو تعتبر حالياً غير مقومة بما يكفي مقارنة بإمكانياتها الحقيقية.
وتوقع الذرعاوي أن تشهد أسعار الأراضي السكنية والتجارية القريبة من محطات الخط الأزرق ارتفاعاً يتراوح بين 20 و30 % خلال السنوات الثلاث المقبلة، خصوصاً في المناطق التي كانت تعتبر بعيدة عن وسط المدينة مثل دبي الجنوب، واحة دبي للسيليكون، وحتى أجزاء من مناطق مجمع دبي للاستثمار وجبل علي، هذه المناطق ستستفيد بشكل كبير من تحسين الربط وسهولة الوصول، ما يعزز جاذبيتها للاستثمار والتطوير.
كما توقع أن يحدث الخط الأزرق الجديد لمترو دبي نقلة نوعية في العديد من المناطق الحيوية، وذلك بالاستفادة من حجم الحركة السكانية الحالية، والمشاريع المستقبلية في تلك المناطق، ومن أبرز المناطق دبي الجنوب، مجمع دبي للاستثمار، جبل علي الصناعية 1 و2، واحة دبي للسيليكون ودبي لاند.
كما نتوقع ازدهار مفهوم المساحات المكتبية المرنة في المناطق التي يخدمها الخط الأزرق، خصوصاً في مواقع حيوية مثل مجمع دبي للاستثمار ومحيط منطقة إكسبو، ويدعم هذا التوجه ما جاء في تقرير كوليرز (Colliers) للربع الأول من عام 2025، والذي يشير إلى تزايد الطلب على المكاتب القريبة من المترو بنسبة 17 % مقارنة بالمواقع غير المخدمة بالمواصلات، وارتفاع متوسط إيجار المتر المربع في المواقع القريبة من المترو بنسبة تتراوح بين 10 و20 % مقارنة بغيرها من المناطق.

علاوة المترو
من جهته، قال أران سمرهيل، المؤسس المشارك والمدير التنفيذي للعمليات في شركة «هولو»: «إذا نظرنا إلى تأثير توسعة المترو في «مسار 2020»، لا سيما في مناطق مثل الفرجان وديسكفري جاردنز، نجد أن العقارات القريبة من المحطات سجلت أداءً أعلى قليلاً من تلك البعيدة عنها، ونتوقع نمطاً مشابهاً عند تشغيل خط المترو الأزرق، خصوصاً أنه يمر بمناطق مأهولة وراسخة مثل مردف، الورقاء، والمدينة العالمية، كما يربطها بمناطق جديدة مثل خور دبي».
وأضاف، وفقاً لتقرير صادر عن شركة «سي بي آر إي»، فإن العقارات الواقعة ضمن نطاق 15 دقيقة سيراً على الأقدام من محطات الخط الأحمر شهدت نمواً في الأسعار بنسبة 26.7 %، مقارنة بـ 24.1 % على مستوى المدينة، لذلك، من المعقول توقع تأثير مماثل على طول خط المترو الأزرق.
وتابع سمرهيل: «يمر خط المترو الأزرق بمزيج من المناطق السكنية الراسخة والمناطق الجديدة ذات النمو المرتفع، ومن أبرز المستفيدين مردف، الورقاء، ومدينة دبي العالمية، إضافة إلى مناطق ناشئة مثل خور دبي، والتي تضم محطة المترو التي يتوقع أن تكون الأعلى في العالم، والتي تطورها شركة إعمار».
نمو حضري
وقال، روي ليو، المؤسس ورئيس مجلس إدارة شركة «ليوس للتطوير العقاري»: لا شك أن الإعلان عن خط مترو دبي الأزرق قد جذب انتباه مجتمع العقارات، ولأسباب وجيهة، فهذا المشروع يعد إضافة مهمة إلى شبكة النقل في المدينة، ونحن نعتقد أنه سيسهم بشكل كبير في تحسين جودة الحياة ودعم النمو الحضري المستدام على المدى الطويل.
وأضاف ليو: كان لخطوط المترو الجديدة في دبي تأثير واضح على جاذبية وقيمة المناطق المجاورة لها، وقد رأينا ذلك مع الخطين الأحمر والأخضر، حيث شهدت المجتمعات السكنية القريبة من تلك المحطات زيادة مستمرة في الطلب والعوائد الإيجارية وتقدير رأس المال، ومن المقرر أن يغطي خط المترو الأزرق مسافة 30 كيلومتراً، ويربط مناطق رئيسية مثل المدينة العالمية، وواحة دبي للسيليكون، وخور دبي. ونتوقع أن نشهد نمطاً مشابهاً من حيث التأثير.
وتوقع ليو أن كل منطقة على امتداد خط المترو الأزرق ستستفيد بطريقة مختلفة، بحسب طبيعتها وإمكاناتها المستقبلية، ومن المتوقع أن تشهد المدينة العالمية والغابة الخضراء «جرين وود» أكبر التحولات، حيث سيتم إنشاء ثلاث محطات مترو فيها، بما في ذلك محطة تبادلية رئيسية، ما سيحدث نقلة نوعية في سهولة التنقل لآلاف الأشخاص الذين يعيشون ويعملون ويتسوقون في المنطقة، وخصوصاً حول سوق دراغون مارت، هذا النوع من الربط يعزز الطلب بسرعة ويزيد من اهتمام المستثمرين.
نقلة نوعية
وقال نادر طلعت، المدير التنفيذي لشركة «الأنقي للعقارات» في دبي: إن الخط الأزرق الجديد لمترو دبي من شأنه إحداث نقلة نوعية في حركة السوق العقارية، خصوصاً في المناطق الواقعة على امتداد مساره، ولفت إلى أن تأثيره المباشر سيظهر بشكل واضح على أسعار الأراضي، التي من المتوقع أن تسجل ارتفاعات تدريجية مع تقدم مراحل التنفيذ، مستفيداً من عامل القرب من شبكة النقل العامة عالية الكفاءة.
وأشار طلعت إلى أن مناطق مثل الورقاء، المدينة الأكاديمية، مجمع دبي للاستثمار، ومحيط مطار آل مكتوم الدولي، تأتي في مقدمة المناطق التي ستشهد تحسناً في الجاذبية الاستثمارية بسبب قربها من الخط الأزرق.
واعتبر أن هذه المناطق ستدخل دائرة الاهتمام من المستثمرين والمطورين، سواء للأغراض السكنية أم التجارية، نتيجة تعزيز الربط بينها وبين بقية مناطق دبي الحيوية.
وأضاف: إن التحول القادم في خريطة النقل العام يدفع المطورين العقاريين لتبني استراتيجيات جديدة ترتكز على ما يعرف بـ «عقارات قرب المحطات»، لا سيما تطوير الأبراج المكتبية والمجمعات متعددة الاستخدامات التي تستهدف الموظفين والمهنيين الباحثين عن سهولة التنقل وتقليل الاعتماد على السيارات.
ورأى أن هذا التوجه سيسهم في إعادة توزيع الطلب نحو المواقع القريبة من الخط الجديد.

سعيد القطامي
محرك قوي لزيادة رأس المال
أكد سعيد القطامي، الرئيس التنفيذي لشركة «ديار للتطوير العقاري»، أن إعلان الخط الأزرق لمترو دبي من شأنه أن يكون محركاً قوياً لزيادة رأس المال، ونمو الإيجارات في المناطق المحاذية له، ولطالما شهدت أسعار العقارات التي تقع ضمن محيط 15 دقيقة مشي من محطات مترو دبي معدل نمو سنوياً يبلغ 26.7 %، لتتفوق بذلك على معدل النمو في السوق، مع وصول أعلى مستوياتها إلى 43.8 %.

وتشير تقديرات الخبراء بحسب القطامي إلى أن العقارات والأراضي بالقرب من الخط الأزرق قد تسجل زيادات تصل إلى 25 %، ومنذ أواخر عام 2023، سجلت الإيجارات في تسعة مجتمعات متصلة بالخط الأزرق ارتفاعاً ملحوظاً بنسبة 23 %، مع توقعات بموجة ارتفاعات أخرى بنسبة تقارب 30 % عند اكتمال المشروع في عام 2029، ويمكن للمستثمرين توقع ارتفاع في رأس المال والإيجارات في المناطق المحيطة بمحطات الخط الأزرق، كما حدث في المناطق المحيطة بالخطين الأحمر والأخضر.

وتوقع القطامي أن تجني العديد من المناطق فوائد مباشرة من الخط الأزرق، وتشكل واحة دبي للسيليكون إحدى هذه المناطق، نظراً لكونها منطقة سكنية مكتملة ومأهولة، ولقربها من المؤسسات الأكاديمية، ولعوائدها المرتفعة على الإيجار.

المصدر: البيان 17/8/2025